136-7164-4328

联系我们

律师姓名:上海明庭律师事务所

执业证号:13101200910359722

办公电话:

业务手机:136-7164-4328

邮箱网址:

所属律所:上海明庭律师事务所

所属地区:浦东南路500号国家开发银行大厦8楼A座

在线咨询

裁判文书

上海某投资公司诉上海某餐饮公司房屋租赁合同纠纷案

(2010)黄民四(民)初字第956号
公司专长>>企业法律顾问 (2010)黄民四(民)初字第956号
上海市黄浦区人民法院 一审
1970-01-01 张 宁
张 宁

上海某投资管理有限公司诉上海某餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

上海市黄浦区人民法院
民事判决书

(2010)黄民四(民)初字第956号


原告(反诉被告)上海某投资管理有限公司
法定代表人曹某某,董事长。
委托代理人张丹中,上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人甘宪成,上海市杰豪律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海某餐饮管理有限公司
法定代表人杨某,总经理。
委托代理人余雷,上海市金茂律师事务所律师。
原告上海某投资管理有限公司(下称某投资公司)与被告上海某餐饮管理有限公司(下称某餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2010年8月26日受理后,依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告某投资公司的委托代理人张丹中、被告某餐饮公司的委托代理人余雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某投资公司诉称,2009年8月7日,原、被告签订名为《承包合同》的租赁合同,由被告承租本市某路306号一楼餐厅,月租金为人民币3万元(以下币种均为人民币),以两个月为一期支付。2010年6月1日,被告应支付6、7两个月的租金,但被告至今未付,并拖欠原告代其缴纳的水电费,构成违约,现起诉要求:1、确认2010年7月31日为双方的租赁合同解除日;2、被告支付2010年6月1日至7月31日的租金6万元;3、被告支付2010年4月14日至7月30日的水电费用8597.92元;4、被告支付违约金6万元;5、押金6万元由原告没收。
原告提供以下证据:
1、被告的工商档案材料,证明被告的主体资格;
2、承包合同,证明双方存在租赁合同关系,被告每月应支付租金3万元,但被告违约;
3、2010年6、7月的催款函2张,证明原告多次催告被告支付租金。
经庭审质证,被告对原告提供的证据的真实性、关联性均无异议,原告共向被告发出过6张催告函。本院依法确认上述证据对本案的相应事实具有证明力。
被告某餐饮公司辩称,对原告的第1项诉讼请求予以确认,对第2项诉讼请求无异议,被告确实于7月31日已经搬离,对第3项诉讼请求同意据实支付,被告愿意承担根据合同所约定的承租期间的合理使用费及所发生的水电费;不同意第4、5项诉讼请求,认为根据合同第4.2条,原告应当向被告提供符合合同约定的场所,但原告提供的场所有缺陷,被告要求维修而原告未予解决,因此,原告构成违约,被告行使先履行抗辩权从而迟延支付租金不构成违约,原告无权没收押金,应当予以返还。
被告某餐饮公司反诉称,原告出租主体不适格,被告签订合同时存在重大误解,依法应撤销合同。原告提供的场所有缺陷,从租赁合同开始履行之日起,空调不能正常使用,大厅照明设施不亮,酒店二楼漏水导致厨房不能正常使用,被告多次发函要求原告予以修复,原告往来函件中确认漏水问题严重且未解决,因此被告书面表示暂缓交纳租金。但原告在2010年7月30日擅自封门,扣留被告财物,致使被告无法继续经营,构成违约。因此,被告反诉要求:1、撤销双方间租赁合同;2、原告返还保证金6万元;3、原告支付违约金6万元;4、原告赔偿经营损失16.5万元(估算得出,月租金3万元,共经营11个月,按每月1.5万元计算);5、原告返还财物(详见清单),折合7.18万元;6、原告赔偿装修损失1.5万元;7、原告支付2010年7月30日至判决生效日止的利息损失(暂算至2010年9月30日为3290.43元,损失计算方式为:全部诉请的总金额×5.31%÷12个月×2个月)。
被告为其本诉辩称和反诉主张提供以下证据:
1、房地产登记信息,证明原告不是产权人也无转租权;
2、承包合同,证明双方权利义务约定不平等,违约金约定过高,原告封门构成违约;
3、被告于2010年6月14日、7月19日、7月22日、8月2日向原告发出的函,证明自2009年9月1日起空调有噪音,2010年6月初照明不亮,5月25日起二楼漏水造成厨房无法使用,被告多次报修无果,无法正常经营;
4、原告与其出租物业管理公司上海某酒店管理有限公司(以下简称某公司)于2010年7月20日、30日、8月3日、8月30日向被告发出的函,证明双方同意原告先修复漏水及照明,后被告支付租金;原告封门无依据;其虽发函要求被告取走财物,但因其封门至今,被告无法取回;
5、被扣留财物清单,证明原告扣留的物品及价款,原告称蛋糕机和保险箱已由被告取走与事实不符;
6、装修费用结算清单,证明厨房装修花费1.5万元;
7、某餐单,证明原告9月份开始使用系争房屋对外营业,被告未给原告带来很大的空置损失。
经庭审质证,原告对被告提供的证据1-4、7的真实性没有异议,对证据6的真实性、合法性不予认可,证据5中除咖啡机外,其他物品被告均已取走。本院依法确认被告提供的证据1-4、7对本案的相应事实具有证明力。
原告某投资公司针对被告某餐饮公司的反诉辩称,原告虽非产权人但有转租权,被告本意即为租赁系争房屋,对标的物没有误解,合同未对被告的权利义务造成任何影响,未影响被告的租赁目的和使用,也未产生任何重大不利后果,故不符合重大误解的构成要件。根据合同约定,空调漏水、厨房漏水、照明问题的维修义务在于被告,被告拒不维修原告可代为修缮,费用应由被告承担,而事实上原告多次维修且未要求被告付费,修复后亦经双方共同确认。原告交付的场所符合合同约定,被告自述经营情况很好,且实际经营11个月,而被告拒不支付租金,属重大违约,应承担违约责任,原告7月30日封门是为了减少损失而采取的私力救济,直至8月25日原告从未进入系争房屋,而被告员工却私自进入取走物品,原告曾因此报警处理。2010年8月26日起,系争房屋由某公司以某名义用于房客餐饮和员工食堂。除咖啡机同意返还外,不同意被告的反诉请求。
原告针对被告的反诉提供以下证据:
1、2010年6月18日、7月20日、7月23日、7月30日、8月3日双方的往来函件5份,证明6月18日空调及厨房漏水已全部修好,双方共同确认;被告对厨房的装修是造成照明线路问题的因素之一;在原告积极处理并非其合同义务的维修事项时,被告拒不支付租金,封门是原告对此而采取的私力救济;
2、某省天主教教务委员会的授权书和宗教非居住房屋转租合同,证明原告有权使用房屋,转租期限不超过原告承租期限;
3、水、电表数单据,证明原、被告履行合同的过程中,原告员工徐某某每两个月将电表、冷水表、热水表数据抄下,由被告员工梁元琪审核,2010年6月9日至7月30日,由于被告撤离,无人审核相关数据;
4、2010年8月30日、8月22日快递单据两张;
5、2010年9月1日的清单,证明7月31日因被告擅自进入系争房屋取走物品,争执后报警,被告将取走的物品列明清单提交原告,因原告方保管该清单的员工已被辞退,故无法提交,但被告处亦有一份;原告8月30日发函要求被告9月1日取走物品,被告9月1日取回物品后出具清单;原告处现仅有意大利咖啡机,其他的被告均已取走;
经庭审质证,被告仅认可原告提供的证据1中7月20日函件的真实性,对其余证据的真实性均不予认可。鉴于被告提供的证据中亦包含原告提供的证据1中7月20日、7月30日、8月3日、8月30日的函件,而被告提供的原告7月30日发给被告的函件证明其是针对被告同日传真的回函;且原告提供的证据3符合双方租赁合同约定,而被告对双方如何结算水电费不予陈述;被告提交的反诉状和证据中认可原告7月30日封门,反诉请求的利息起算日亦为此日,庭审中确认被告于7月31日搬离,并称8月30日收到原告要求取物品的函后,因门被封无法履行,但又确认系争房屋8月26日由某使用,因此原告提供的证据5及其陈述可予采信;被告主张原告举证超过时限,而被告超过时限后亦提供新的证据,综上,被告的质证意见本院不予采信,本院认可原告提供的证据1、2、3、5对本案相应事实具有证明力。
本院经审理查明如下事实:
一、某路306号房屋产权及租赁情况
本市某路306号房屋产权人为某省天主教教务委员会,某省天主教教务委员会授权委托上海某事务委员会出租,上海某事务委员会代某省天主教教务委员会与上海某发行集团有限公司签订《宗教非居住房屋转租合同》,同意将全幢房屋转租给原告。2009年8月7日,原、被告签订名为《承包合同》租赁合同,约定由被告承租本市某路306号一楼餐厅(不包括厨房)。
二、租赁合同约定的原、被告权利义务
(一)租期及租金
合同1.2、3.1条约定,租期自2009年9月1日起至2013年8月31日,免租装修期自2009年9月1日至10月5日,免租装修期间的水、电费用由被告承担。
1.4、1.5条约定,2009年10月5日至2011年8月31日的每月租金为3万元,租金先付后用,以两个月为一期支付,被告未按时支付租金,每逾期一日,应按所欠日租金的两倍支付违约金。
(二)保证金及水电费
2.1条约定,作为租金、电费、违约等履约担保,被告同意于签订本合同当日交付保证金(押金)6万元,该保证金于合同期满后一个月无扣除因素,原告全额返还被告(不计息)。
2.2、2.3条约定,被告支付电、水、管道等费用(空调费除外),每度电1.2元,冷水费每立方米3.62元,热水费每立方米31.02元,原告工程部每月抄表一次,且双方确认,并贴上电表封条,严禁撕下。
(三)房屋及附属设施维修、返还
3.6条约定,被告发现该场所及设施有损坏或故障时,由被告负责维修;被告拒不维修的,原告可代为维修,费用由被告承担。
3.9条约定,租赁合同终止,被告须在三天内向原告返还该场所及其附属设施,逾期返还的,每逾期一日,应按每平方米20元赔偿;逾期返还超过15日的,被告自愿放弃遗留物品所有权,遗留物品所有权归属原告;原告有权自行进入该场所,处置被告遗留物品,并收回该场所及其附属设施出让给予他人,因此而造成的损失由被告承担。
(四)违约责任
4.1条约定,被告逾期支付租金超过15日或逾期支付水电费超过30日,原告有权解除本合同提前收回该场所,并不退还被告未到期部分的租金及保证金,被告应支付按两个月租金计算的违约金,同时应另行赔偿原告有关的所有损失。
4.2条约定,原告交付的该场所不符合本合同约定,致使不能实现租赁目的;或原告交付的该场所存在严重缺陷,严重危及被告安全的;或原告对该场所没有对外签订租赁合同的权利,并致使本合同无法执行的,被告有权解除合同,并要求原告退还保证金,原告应支付按两个月租金计算的违约金,同时应另行赔偿被告有关的所有损失。
4.3条约定,租赁期间或免租装修期间,被告擅自解除合同提前解约的,应支付原告相当于两个月租金的违约金,原告不退还被告未到期部分的租金及保证金,同时被告还应按原告实际损失进行赔偿,原告不补偿被告因装修等增设附属设施而支出的费用。
三、原被告履行租赁合同的情况
2009年8月11日,被告支付原告押金6万元。
2009年8月31日,某公司将系争房屋交付被告。同日,被告支付2009年10月5日至12月5日租金6万元。
根据租赁合同2.2、2.3条约定,原告员工徐某某于2010年2月4日、4月13日、6月8日对被告使用的电表、冷水表和热水表数据进行抄录,被告员工梁元琪进行审核确认。2010年6月9日至7月30日被告使用的电表、冷水表和热水表数据,由原告抄录,被告未予确认。
2009年12月11日,被告支付2009年12月6日至2010年1月31日的租金5.5万元,同时支付此前的水电费6336.04元。
2010年2月12日,被告支付2010年2月1日至3月31日的租金6万元,同时支付水电费6893.20元。
4月21日,被告支付2010年4月1日至5月31日的租金6万元,同时支付水电费4330.88元。
之后被告未再支付租金和水电费。
6月9日,原告向被告发催款函,要求被告于2010年6月13日前向原告交付6月1日按约应支付的租金6万元和4月14日至6月8日的水电费用4162.72元。
6月14日,被告发函原告和某公司,称自2009年9月1日使用系争房屋以来,空调至今不能正常使用;今年6月初,因线路老化,致使照明不亮,经被告修缮,恢复厨房照明,但大厅照明原告未予修理;原告酒店二楼漏水,导致被告厨房不能正常使用,至今未予修缮。以上问题致使被告不能实现正常租赁经营,并造成直接经济损失。
6月18日,某公司发函被告,空调声音大及厨房顶漏水问题已于6月18日维修解决,并经被告员工梁元琪审核确认,而照明线路问题已由被告装修时改动过,并非原告原始线路。
7月16日,原告再次向被告发催款函,要求被告于2010年7月19日交付拖欠的6、7月份租金和4月14日至6月8日的水电费64162.72元,逾期原告将作出封门等措施。
7月19日,被告发函原告和某公司,称除空调问题解决外,大厅照明不亮属原告修理范围,二楼漏水经原告6月18日修理,但直至7月18日还在修理中,未予修缮。
7月20日,某公司回复被告,称被告已确认对系争房屋电路有所改动,故修理责任在于被告;原告已在积极处理厨房屋面渗水,近日将做防水层重新铺设工程;以上事件与被告欠租不存在因果关系,被告拖欠房租和水电费等行为已严重违约,如再拖欠,原告将封门。
7月22日,被告回复原告和某公司,称大厅照明和厨房顶面漏水问题未能得到解决,原告违约,被告有权暂缓支付租金,直至上述问题解决。
7月23日,某公司回复被告,要求双方于7月27日共同查清大厅照明问题的责任归属,称厨房顶面漏水已处理,现无漏水现象,漏水位置的顶面也会作出相应处理;被告天天按时营业,并非被告所称无法经营。
7月30日,被告传真原告,称空调问题自合同起至今年6月被告出函才解决;大厅照明问题7月29日修理完毕;厨房漏水问题至今未予修缮,导致被告很难再同原告继续合作;另外,被告也因为经营上的其他考虑,希望能与原告提前终止租赁合同,被告承担相应房租和所有水电费用,希望原告不再扣除押金。
7月30日,原告回复被告,称双方于7月28日达成口头协议,原告在7月29日解决被告提出的照明问题,被告于7月30日全额支付拖欠的6、7月份房租及水电费共计64162.72元;现原告已在约定的期限内完成了约定事项,但被告未履行;7月30日下午16:00收到被告传真函,内容为被告希望提前终止租赁合同且希望原告不再扣除押金等,原告回复如下:被告如在7月30日下午17:00前仍未付清拖欠款项,原告将实施封门措施,直至付清为止;如被告单方解除租赁合同,将承担所有的违约责任;原告将按照双方签订的合同履行,不同意提前终止。
7月30日,原告对系争房屋采取了封门措施。
7月31日,被告确认其于该日搬离系争房屋,但未提供搬离物品清单。原告陈述,被告擅自进入,取走部分物品,导致双方发生争执并报警,被告出具物品清单,双方确认。
8月2日,被告发函原告和某公司,称系争房屋存在重要缺陷,致使被告不能实现正常租赁经营,被告不再支付6月1日至7月30日的租金,以作为相关赔偿;原告在7月30日擅自实施封门措施,违反租赁合同4.2.4,等同于单方面解除合同,原告应承担合同所有违约责任;原告擅自封门,扣留被告财产,如有缺失,原告应予赔偿。
8月3日,原告回复被告,称被告报修问题原告均予修缮,且有被告员工签字确认;被告拖欠租金和水电费构成违约,原告为了避免进一步的损失才会采取封门措施;7月30日及31日,被告擅自进入系争房屋搬走物品,并到警署解决双方争执。租赁合同仍在有效期内,并未解除,原告将主张违约责任。
8月26日,某公司用系争房屋以某名义经营餐饮。
8月30日,原告发函被告,要求被告于2010年9月1日9:00-17:00将放在系争房屋内的家具搬离,过时视同被告放弃其所有权,原告将自行处理。
9月1日,被告至系争房屋取走部分物品,并出具清单,某公司予以确认。
关于被告在系争房屋的经营情况,被告庭审中陈述,经营情况一直不错,后被告提出修缮问题没有得到原告确认,且被告听说原告与房屋产权人没有关系,原告的租赁合同马上到期,所以被告不再支付租金。
原、被告均认为,如判定其违约,则合同约定违约金过高,要求调整。
本院认为,本案争议焦点在于租赁合同的效力问题以及违约方认定、违约责任承担问题。
一、租赁合同效力问题
原告认为,租赁合同合法有效;被告认为,原告既非产权人亦无出租权,且其租赁期间即将届满,原、被告签订的合同因构成重大误解应予撤销。
本院认为,行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并直接影响到当事人的权利义务,造成较大损失的,可以认定为重大误解。鉴于在被告承租期间无第三人向其主张房屋权利,被告主张的误解并未对其权利义务产生影响,且被告未提供证据证明该误解造成了重大不利后果,并在庭审中确认其经营情况很好,因此,双方签订的合同不符合因重大误解可撤销合同的要件。且被告确认其与原告签订的合同于2010年7月31日解除,本院予以确认。
二、违约方认定问题
原告认为,被告拖欠租金及水电费,构成违约;被告认为,原告提供的房屋不符合租赁目的,存在空调、照明及漏水问题,并擅自封门,构成违约。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定,被告于2010年6月1日应支付6、7月份的租金6万元,但被告未按约履行,故原告于6月9日发函催讨拖欠租金和水电费。被告于6月14日提出系争房屋存在自2009年9月1日起存在的空调声音大的问题、2010年6月初产生的大厅照明问题、2010年5月25日产生的厨房顶漏水问题。之后双方就维修及欠租和水电费事宜进行协商,原告于6月18日修复空调和厨房顶漏水,被告确认。7月22日,被告提出暂缓支付租金直至问题修复。7月28日,双方达成口头协议:原告于7月29日解决大厅照明问题,被告于7月30日前支付拖欠的租金和水电费。7月29日,原告解决了大厅照明问题,被告于7月30日的函中进行了确认,但同时提出厨房漏水问题至今未予修缮,因上述三个问题以及自身经营上的其他考虑,要求提前终止合同,同意承担房租和水电费用,原告不予同意。为防止损失扩大,原告于7月30日在通知被告后采取了封门措施。鉴于在庭审中强调原告对大厅照明问题的修复与被告支付租金和水电费是有先后履行顺序的,在被告对空调、厨房顶漏水和大厅照明问题修复均已进行确认后,被告仍不支付拖欠租金和水电费,构成违约。而且,被告在庭审中陈述,其听说原告与房屋产权人没有关系,原告的租赁合同马上到期,也是其不再支付租金的理由之一;被告函中提出的要求提前终止合同的因素还包含自身经营上的其他考虑。综上,违约方为被告。
根据法律规定,承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回租赁物。被告拖延支付租金和水电费近两个月,符合合同约定的出租方解除合同的要件,经原告催告,被告仍不支付,原告告知被告后封门,取回系争房屋,于法有据,不构成违约。
三、违约责任承担问题
根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告为违约方,故其应承担违约责任。
鉴于双方确认合同于7月31日解除,原告要求被告支付拖欠的6、7月份租金和4月14日至7月30日的水电费用,本院予以支持。原告主张的6月9日至7月30日的水电费用4435.20元,虽然因合同解除,被告对原告所抄水、电表数据未予确认,但结合合同履行期间被告已支付的水电费用看,尚属合理,本院予以支持。
根据租赁合同,被告逾期支付租金超过15日、逾期支付水、电费超过30日,原告可解除合同,并没收保证金,被告应支付原告两个月租金的违约金。考虑到双方约定保证金系履约担保、合同因被告违约而解除以及被告的过错程度、原告确认系争房屋于8月26日由某公司使用、被告主张合同约定的违约金过高要求调整,根据公平原则和诚实信用原则,本院确定将该保证金抵扣被告拖欠的租金,对于原告要求没收该保证金的诉讼请求不予支持,对于原告要求被告支付6万元违约金的诉讼请求予以支持。
因原告不构成违约,故无需承担违约责任;且被告主张空调、照明、漏水问题导致其无法经营、造成经营损失,但未提供证据证明,庭审中又确认经营情况很好,因此,本院不予采信被告的主张,对其提出的要求原告返还保证金、支付违约金、赔偿经营损失及利息损失的诉讼请求不予支持。因被告违约导致合同解除,且被告对其装修费用未提供有效证据予以证明,因此,被告要求原告赔偿全部装修费用损失的诉讼请求,本院不予支持。被告主张的被原告扣留的财物未提供证据,且其在7月30日后曾进入系争房屋取走物品但未提供清单,因此,被告要求原告按清单折价赔偿的诉讼请求本院不予支持,原告仅确认意大利咖啡机在其处并同意返还,本院予以准许。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第七十一条之规定,判决如下:
一、原告上海某投资管理有限公司与被告上海某餐饮管理有限公司就上海市某路306号一楼餐厅签订的《承包合同》于2010年7月31日解除;
二、被告上海某餐饮管理有限公司应支付原告上海某投资管理有限公司2010年6月1日至7月31日的租金人民币60000元,以被告交付原告的保证金人民币60000元抵扣;
三、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海某投资管理有限公司2010年4月14日至7月30日的水、电费用人民币8597.92元;
四、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海某投资管理有限公司违约金人民币60000元;
五、原告上海某投资管理有限公司要求没收被告上海某餐饮管理有限公司的保证金(押金)人民币60000元的诉讼请求,不予支持;
六、反诉被告上海某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海某餐饮管理有限公司意大利nuov****某双头半自动咖啡机(3400W,80×60×50,60kg);
七、反诉原告上海某餐饮管理有限公司的其余反诉请求,不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5922元(原告上海某投资管理有限公司已预缴),本案适用简易程序,减半收取,计人民币2961元,由原告上海某投资管理有限公司负担人民币1421元,由被告上海某餐饮管理有限公司负担人民币1540元。反诉案件受理费减半收取计人民币3503.18元(反诉原告上海某餐饮管理有限公司已预缴),由反诉原告上海某餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

 

代理审判员  张 宁
二O一O年十一月二十六日
书 记 员周 玲

找法网二维码

快速关注律师